জাল দলিল সনাক্ত ২০৩। জাল দলিল কি ভাবে সনাক্ত করা যায়?এবং দলিল জালিয়াতির শাস্তির বিধান ও প্রতিকার

জাল দলিল সনাক্ত নিয়মাবলী 

 

 

 

১।জাল দলিল কি?

জমিজমা বাড়ি বা স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন একটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। বাংলাদেশি যে প্রচলিত আইন রয়েছে সম্পত্তি হস্তান্তর বিষয় সে ক্ষেত্রে জমির দলিল সম্পাদন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। এখানে দলিল সম্পাদন বলতে দলিল লিখিত এবং রেজিস্ট্রিকৃত বুঝায়।

 

২।জাল দলিল কিভাবে ভাবে বুঝা যায়?

অনেক সময় দেখা যায়, প্রকৃত মালিকের অগোচরে তৃতীয় একজন ব্যক্তি মালিক সেজে আপনার কাছে দলিল বিক্রি করতে আসবে। এ ধরনের লোকের সাথে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের কিছু অসৎ কর্মচারীর যোগসাজশ থাকে বলে দলিল জাল করা সহজ হয়। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সীল ও সইও ভুয়া হতে পারে। তাছাড়া দলিল সম্পাদন কারীর সই জাল করে ভুয়া দলিল তৈরি হতে পারে। বণ্টননামা দলিলের ক্ষেত্রে সহ-শরিকদের সম্পূর্ণ অগোচরে ভুয়া বণ্টননামা করে দলিল জাল হতে পারে। যদি আদালত থেকে বণ্টননামা সম্পন্ন করা না হয়, সে ক্ষেত্রে দলিল জালের সম্ভাবনা বেশি থাকে। আবার দেখা যায় অশিক্ষিত বা কম শিক্ষিত লোক যারা দলিল সম্পর্কে বা জায়গা জমি সম্পর্কে একটা ধারণা রাখেন না, তাদের স্বাক্ষর জালিয়াতি করা হয়। মালিক প্রবাসী বলে প্রতারক চক্র মূল দলিল থেকে জালিয়াতি করতে পারে। আবার অনেক সময় দেখা যায় দলিলে ঘষামাজা থাকে, বা ওভাররাইটিং থাকে অথবা দলিল কাটাছেঁড়া করেও দলিল জাল করতে পারে। আরো এক ধরনের প্রতারণা হচ্ছে দলিলের মূল তারিখ ঠিক রেখে দলিলের বর্ণনায় দাগ নম্বর, তফসীল বর্ণনা ইত্যাদি জাল করতে পারে। এজমালি সম্পত্তিতে ভাইবোন মিলে পিতা বা মাতার যে সম্পত্তি ভোগ করে থাকে, সেক্ষেত্রে ভাইয়েরা বোনদের না জানিয়ে কিংবা ভাই-বোনদের মধ্য থেকে কাউকে বাদ দিয়ে দলিল তাদের নামে করে থাকে। আমমোক্তার বা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দ্বারা সম্পন্ন কোনো দলিল জাল হতে পারে। আবার অনেক সময় ভেস্টেড প্রপার্টি বা ভিপি জমি বিক্রয় করা হয় বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি মালিক  জীবিত দেখিয়ে বিক্রয় করা হয়।

 

৩।কিভাবে জাল দলিল কিভাবে সনাক্ত করা যায় সম্ভব?

নিম্নলিখিত উপায় অবলম্বন করলে আপনি দলিল জাল কিংবা আসল তা শনাক্ত করতে পারবেন।

১. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে লেখা হয়ে থাকে। কোনও দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সাল মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে হবে। এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য দিতে হবে।

২. এক জমির একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে। এ ক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে।

৩. অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি করে দলিলদাতা বা গ্রহীতার সাজা হয়। এ ক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে নেওয়া যেতে পারে। এ ছাড়া ভূমি অফিস থেকে বিভিন্ন সিল পরীক্ষা করেও জালিয়াতি নির্ণয় করা যায়।

খেয়াল রাখতে হবে, অনেক আগের দলিলে আগের চিহ্নিত কিছু সিল ব্যবহারই থাকে। আগের দলিল কিন্তু সিল যদি নতুন হয়, তাহলে ধরে নিতে হবে, দলিলটি জাল হতে পারে। একই সঙ্গে তারিখটিও ভালোভাবে যাচাই করতে হবে। দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ কোনো সরকারি বন্ধের দিন থাকলে সন্দেহের অবকাশ থাকবে। অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত দেখিয়ে জাল করা হয়।

৪. সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, সেটা সুচারুভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে। যদি দেখা যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো গরমিল আছে, তাহলে বুঝতে হবে, কোনো জটিলতা আছে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, এসব যাচাই করতে হবে।

৫. জমির স্বত্ব কী বা মালিকানা যাচাই করতে হবে। বিক্রেতার কাছ থেকে সব দলিল, বিশেষ করে ভায়া দলিল চেয়ে নিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের ক্রমিক নম্বর, দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।

৬. সম্প্রতি কোনো আম-মোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।

৭. কোনো দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা যাচাই করতে হবে। দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কি, তা যাচাই করতে হবে।

৮. সম্প্রতি সম্পন্ন হওয়া কোনো বিক্রীত দলিলের দলিল লেখকের নাম ঠিকানা জেনে সরেজমিন কথা বলে নেওয়া দরকার।

৯. দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের পেছনে কোন ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছে এবং কার নামে কেনা হয়েছে খেয়াল রাখুন। প্রতিটি স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক নম্বর উল্লেখ থাকে। এ নম্বরটি ঠিক আছে কি না, প্রয়োজনে স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা করে যাচাই করে নিন।

 

৪।ফৌজদারী আদালতে দলিল জালিয়াতির সাজা

আইন কখনো একজন জালিয়াতি কে প্রশ্রয় দেয় না। তাছাড়া জালিয়াতির মাধ্যমে লোক ঠকিয়ে, প্রতারণা করে, অন্যায় মূলক কাজে সহায়তা করে যে ব্যক্তি কর্মকাণ্ড চালিয়ে যান, তিনি আইনের দৃষ্টিতে গুরুতর অপরাধী।  এ ধরনের জালিয়াতি সম্পর্কে বাংলাদেশে প্রচলিত দণ্ডবিধির ৪০৬/৪২০ এবং ৪৬৩ থেকে ৪৭৭ ধারা পর্যন্ত অপরাধের সংজ্ঞা এবং অপরাধের শাস্তি বিধান বর্ণিত আছে।

দণ্ডবিধি আইনের ৪৬৩ ধারায় বলা হয়েছে  যে, জালিয়াতির অপরাধের আবশ্যকীয় উপাদান দুটি- প্রথমত, মিথ্যা দলিল প্রস্তুত করা, দ্বিতীয়ত, প্রতারণামূলক ইচ্ছা নিয়ে কোন ব্যক্তিকে ক্ষতি করার উদ্দেশ্যে মিথ্যা দলিল প্রস্তুত করা।

 

৪। দেওয়ানি আদালতে প্রতিকার

আপনি যদি দলিল টি বাতিল করতে চান বা অকার্যকর হিসেবে ঘোষণা করাতে চান তাহলে আপনাকে দেওয়ানি আদালতে আসতে হবে। দেওয়ানি আদালতে  প্রচলিত সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারা অনুযায়ী দলিল বাতিলের মোকদ্দমা দায়ের করতে হবে। এই আইনে বলা হয়েছে যে, কোনো ব্যক্তি, যার বিরুদ্ধে লিখিত দলিলটি জাল, বাতিল বা বাতিল যোগ্য যা বলবত থাকলে তার গুরুতর ক্ষতির কারণ হতে পারে এমন অবস্থায় তিনি তা বাতিল বা বাতিলযোগ্য ঘোষণার জন্য সরাসরি দলিল বাতিলের মামলা দায়ের করতে পারেন এবং আদালত তার ইচ্ছাধীন ক্ষমতার বলে তেমন রায় প্রদান করতে এবং চুক্তি বিলুপ্ত হিসেবে বাতিল করার নির্দেশ প্রদান করতে পারেন।

৫। দেওয়ানী আদালতের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পেতে হলে যে বিষয়গুলো প্রমান করতে হয় তা হলো

১.দলিলটি জাল, বাতিল বা বাতিলযোগ্য।

২.দলিলটি বাতিল না হলে বাদীর অপূরণীয় ক্ষতির আশংকা।

 

৩.আদালত ন্যায় বিচারের স্বার্থে তা বাতিল করতে সক্ষম

এই ধারাটি ব্যাখ্যা করলে বোঝা যায় যে, বাদী যদি কোনো সম্পত্তি দখলে থাকাকালীন বিবাদী কর্তৃক বা অন্য কোনো মাধ্যমে সত্ব দখল বিহীন অবস্থায় কোনো জাল দলিল সম্পাদন করে প্রতারনার আশ্রয় নেয় তাহলে বাদী সরাসরি ৩৯ ধারা মতে দলিলটি বাতিলের আদেশ চাইতে পারে।

যিনি কোন দলিলকে জাল বা জোর পূর্বকভাবে দলিল সম্পাদিত হয়েছে বলে দাবি করবেন তাকে তার দাবির সত্যতা প্রমাণ করতে হবে। সাক্ষ্য আইন ১০১ ধারা, ২৬ ডিএলআর ৩৯২

এক্ষেত্রে তামাদির মেয়াদ হল, জাল দলিল সম্পর্কে জানার ৩ বছরের মধ্যে ঐ দলিল বাতিলের মামলা করতে হাবে। নচেৎ তা তামাদি দোষে বাতিল হবে।

মদি আইন ১ম তফসিলের ৯১ অনুআর যদি বাদী ভুয়া বা জাল দলিলের মাধ্যমে তার নিজের স্বত্বাধীন সম্পত্তি থেকে বেদখল হন,  তাহলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ধারা অনুযায়ী স্বত্ব সাব্যস্তে খাস দখলের মামলা করতে পারে এবং আর্জির প্রার্থনায় দফায় দলিলটি বাতিল চাইতে পারে। এর সঙ্গে এই আইনের ৪২ ধারায় পৃথক ঘোষণাও চাইতে পারে।

 

জালিয়াতির শাস্তি সম্পর্কে দণ্ডবিধির ৪৬৫ ধারায় বলা হয়েছে, যদি কোনো ব্যক্তি জালিয়াতি করেন, তাহলে ওই ব্যক্তি দু বছর পর্যন্ত সশ্রম বা বিনাশ্রম কারাদন্ডসহ উভয় দন্ডে দন্ডিত হতে পারেন।