নামজারি খতিয়ানে নাম আছে, কিন্তু আরএস খতিয়ানে নেই—জমির মালিকানায় কি সমস্যা হবে?

বাংলাদেশে জমি নিয়ে বিরোধের ক্ষেত্রে একটি প্রশ্ন প্রায়ই সামনে আসে—বর্তমান নামজারি খতিয়ানে মালিকের নাম রয়েছে, কিন্তু পুরোনো বা সংশ্লিষ্ট আরএস (RS) খতিয়ানে সেই ব্যক্তির নাম নেই; তাহলে জমির মালিকানা কি ঝুঁকিতে পড়বে?

সংক্ষেপে উত্তর হলো—শুধু আরএস খতিয়ানে নাম না থাকার কারণে নামজারি খতিয়ানে থাকা ব্যক্তির অধিকার স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। তবে বিষয়টি একেবারে উপেক্ষা করার মতোও নয়। জমির দলিল, উত্তরাধিকার, আগের খতিয়ান, নামজারির আদেশ, দখল, ভূমি উন্নয়ন কর এবং পরবর্তী রেকর্ড—সবকিছু মিলিয়ে মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করতে হবে।

বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থায় জরিপ খতিয়ান এবং নামজারি খতিয়ানের উদ্দেশ্য এক নয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিউটেশন ব্যবস্থায় ক্রয়, উত্তরাধিকার, হেবা, ডিক্রি, নিলাম বা অন্যান্য সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর নামজারি করার ব্যবস্থা রয়েছে।

নামজারি খতিয়ান কেন গুরুত্বপূর্ণ?

কোনো ব্যক্তি জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়ার পর তার নামে রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াই মূলত নামজারি বা মিউটেশন। জরিপের মধ্যবর্তী সময়ে মালিকানা পরিবর্তিত হলে নতুন মালিকের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করার জন্যই নামজারি ব্যবস্থার প্রয়োজন হয়।

অর্থাৎ, একটি আরএস জরিপের সময় জমিটি যদি পূর্বের মালিকের নামে থাকে, পরবর্তী সময়ে সেই মালিক জমি বিক্রি করলে ক্রেতার নাম আরএস খতিয়ানে থাকবে—এমনটা স্বাভাবিকভাবে সম্ভব নয়, কারণ আরএস খতিয়ানটি আগের সময়ের জরিপের রেকর্ড।

এ কারণেই “আরএসে নাম নেই” কথাটির সঙ্গে “মালিকানা নেই”—এই দুই বিষয়কে এক করে দেখা ঠিক নয়।

তাহলে কোন বিষয়টি আগে দেখতে হবে?

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো মালিকানার ধারাবাহিকতা বা Title Chain।

ধরা যাক, আরএস খতিয়ানে জমিটি ‘ক’ ব্যক্তির নামে। পরে ‘ক’ ব্যক্তি বৈধ রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে জমি ‘খ’-এর কাছে বিক্রি করলেন। ‘খ’ ব্যক্তি সেই দলিলের ভিত্তিতে নামজারি করলেন এবং বর্তমানে নামজারি খতিয়ানে ‘খ’-এর নাম রয়েছে।

এ ক্ষেত্রে ‘খ’-এর নাম আরএস খতিয়ানে না থাকাটা একাই অস্বাভাবিক নয়। কারণ ‘খ’ পরবর্তী সময়ে মালিক হয়েছেন।

তবে সমস্যা দেখা দিতে পারে যদি—

• নামজারির ভিত্তি হিসেবে বৈধ দলিল না থাকে;
• দলিলের বিক্রেতার নিজের মালিকানার প্রমাণ দুর্বল হয়;
• আরএস খতিয়ানের মালিকের সঙ্গে পরবর্তী মালিকের সম্পর্কের ধারাবাহিকতা পাওয়া না যায়;
• একই জমি একাধিক ব্যক্তির নামে হস্তান্তর হয়ে থাকে;
• দাগ বা জমির পরিমাণে অসামঞ্জস্য থাকে;
• নামজারি ভুল দাগে বা ভুল খতিয়ানে হয়ে থাকে;
• আদালতের কোনো রায় বা নিষেধাজ্ঞা বিদ্যমান থাকে।

আরএস খতিয়ান কি বেশি শক্তিশালী?

এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি বিষয় রয়েছে। State Acquisition and Tenancy Act, 1950-এর ১৪৪এ ধারার অধীনে রেকর্ড অব রাইটসে থাকা এন্ট্রি প্রমাণ হিসেবে গণ্য হয় এবং তা সঠিক বলে অনুমান করা হয়, যতক্ষণ না প্রমাণের মাধ্যমে সেটি ভুল প্রমাণিত হয়।

তবে এর অর্থ এই নয় যে খতিয়ানে যার নাম আছে তিনিই সব পরিস্থিতিতে চূড়ান্ত মালিক, কিংবা খতিয়ানে নাম নেই বলে কেউ কোনোভাবেই মালিক হতে পারবেন না।

খতিয়ান মালিকানার একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও মালিকানা নির্ধারণে দলিল ও মালিকানার উৎস, উত্তরাধিকার, পূর্ববর্তী রেকর্ড, দখলসহ সংশ্লিষ্ট প্রমাণও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

সবচেয়ে বড় ভুল: শুধু নামজারি খতিয়ান দেখেই জমি কেনা

বর্তমানে কারও নামে নামজারি খতিয়ান রয়েছে—এটি অবশ্যই গুরুত্বপূর্ণ তথ্য। কিন্তু শুধু নামজারি খতিয়ান দেখে জমি কেনা নিরাপদ পদ্ধতি নয়।

জমি কেনাবেচার আগে অন্তত দেখতে হবে—

১. সিএস খতিয়ান
২. এসএ খতিয়ান
৩. আরএস খতিয়ান
৪. বিএস/সিটি জরিপ খতিয়ান—যদি প্রযোজ্য হয়
৫. বর্তমান নামজারি খতিয়ান
৬. মূল দলিল ও পূর্ববর্তী দলিলের ধারাবাহিকতা
৭. দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ
৮. নামজারি মামলার আদেশ
৯. ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য
১০. জমির বাস্তব দখল
১১. কোনো মামলা বা নিষেধাজ্ঞা আছে কি না।

সরকারের অনলাইন ভূমি রেকর্ড ব্যবস্থায় দাগ, মালিকের নাম, বর্তমান ও সাবেক খতিয়ানসহ বিভিন্ন তথ্য অনুসন্ধানের সুযোগ রয়েছে।

আরএসে নাম না থাকলে কী করা উচিত?

প্রথমেই আতঙ্কিত হওয়ার প্রয়োজন নেই। বরং কেন নাম নেই—সেটিই বের করতে হবে।

যদি দেখা যায়, আরএস খতিয়ান প্রস্তুতের পর বৈধ দলিলের মাধ্যমে জমি হস্তান্তর হয়েছে এবং সেই সূত্রে নামজারি হয়েছে, তাহলে আরএসে নতুন মালিকের নাম না থাকাটা স্বাভাবিক হতে পারে।

অন্যদিকে, যদি দেখা যায় আরএস খতিয়ানে অন্য ব্যক্তির নাম রয়েছে, কিন্তু বর্তমান নামজারির মালিক সেই ব্যক্তির কাছ থেকে বৈধভাবে জমি পেয়েছেন—তাহলে সেই দলিলের ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করতে হবে।

আবার যদি আরএস খতিয়ানে অন্য ব্যক্তির নাম থাকে এবং বর্তমান নামজারি সম্পূর্ণ ভিন্ন কোনো ব্যক্তির নামে হয়ে থাকে, যার পক্ষে বৈধ মালিকানা-সূত্র পাওয়া যাচ্ছে না, তাহলে বিষয়টি গুরুতরভাবে যাচাই করা প্রয়োজন।

নামজারি খতিয়ান থাকলেই কি মামলা হলে জয় নিশ্চিত?

না।

নামজারি মালিকানার গুরুত্বপূর্ণ সহায়ক রেকর্ড হলেও এটিকে এককভাবে চূড়ান্ত মালিকানার দলিল হিসেবে ধরে নেওয়া নিরাপদ নয়। কোনো জমি নিয়ে প্রকৃত বিরোধ দেখা দিলে আদালত বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে মালিকানার উৎস ও ধারাবাহিকতা বিবেচনা করতে হতে পারে।

এ কারণেই নামজারি করার সময়ও ক্রয়, উত্তরাধিকার, হেবা, ডিক্রি বা অন্য যে সূত্রে জমি পাওয়া হয়েছে তা উল্লেখ করতে হয়।

নামজারি হয়েছে, কিন্তু আরএসে নাম নেই—কখন ঝুঁকি বেশি?

ঝুঁকি তুলনামূলকভাবে বেশি হতে পারে যদি—

এক. আরএস খতিয়ানের মালিকের কাছ থেকে বর্তমান মালিকের কাছে জমি আসার কোনো বৈধ দলিল না থাকে।

দুই. দলিলে যে দাগ নম্বর রয়েছে, সেটি আরএস বা বর্তমান দাগের সঙ্গে মেলে না।

তিন. জমির পরিমাণ দলিল, খতিয়ান ও বাস্তব দখলের মধ্যে ভিন্ন হয়।

চার. একই দাগের জমি একাধিক ব্যক্তির নামে নামজারি হয়ে থাকে।

পাঁচ. নামজারির আদেশে কোনো ভুল বা অসঙ্গতি রয়েছে।

ছয়. পূর্বের মালিকানা নিয়ে আদালতে মামলা চলমান থাকে।

সাত. বিক্রেতা নিজেই প্রকৃত মালিক না হয়ে অন্যের জমি বিক্রি করে থাকেন।

আরএস খতিয়ানে নাম না থাকলে কি রেকর্ড সংশোধন করা যায়?

পরিস্থিতির ওপর নির্ভর করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে রেকর্ড-সংক্রান্ত প্রতিকার চাওয়া যেতে পারে। আবার চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ড নিয়ে বিরোধ হলে প্রযোজ্য আইনি ফোরাম ও সময়সীমার বিষয়ও গুরুত্বপূর্ণ।

বিশেষ করে State Acquisition and Tenancy Act-এর ১৪৫এ ধারায় Land Survey Tribunal-এর ব্যবস্থা রয়েছে—অর্থাৎ চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের বিরোধের জন্য আইন নির্দিষ্ট প্রতিকার ব্যবস্থাও রেখেছে।

তাই “আরএসে নাম নেই” দেখেই সরাসরি নামজারি বাতিল হয়ে যাবে—এমন ধারণা যেমন ভুল, তেমনি “নামজারি আছে, তাই আর কোনো কাগজ দেখার দরকার নেই”—এমন ধারণাও ঝুঁকিপূর্ণ।

সাধারণ মানুষের জন্য সহজ সিদ্ধান্ত

পুরো বিষয়টি একটি সহজ উদাহরণে বোঝা যায়।

আরএস খতিয়ান → ‘ক’-এর নামে

এরপর—

‘ক’ → রেজিস্ট্রি দলিলে ‘খ’-এর কাছে বিক্রি

এরপর—

‘খ’ → নিজের নামে নামজারি

এ ক্ষেত্রে ‘খ’-এর নাম আরএস খতিয়ানে না থাকা স্বাভাবিক হতে পারে।

কিন্তু যদি হয়—

আরএসে ‘ক’-এর নাম → বর্তমান নামজারি ‘খ’-এর নামে → ‘খ’-এর পক্ষে বৈধ মালিকানার সূত্র নেই

তাহলে বিষয়টি অবশ্যই গভীরভাবে যাচাই করতে হবে।

শেষ কথা

নামজারি খতিয়ানে নাম থাকা অবশ্যই গুরুত্বপূর্ণ, কিন্তু শুধু নামজারি খতিয়ানই জমির চূড়ান্ত মালিকানার একমাত্র প্রমাণ নয়। আবার আরএস খতিয়ানে নাম না থাকাও একাই মালিকানা বাতিলের কারণ নয়।

জমির ক্ষেত্রে আসল বিষয় হলো—কে কোন বৈধ সূত্রে জমির মালিক হয়েছেন এবং সেই মালিকানার ধারাবাহিকতা দলিল ও রেকর্ডে প্রমাণ করা যায় কি না।

তাই কোনো জমির আরএস খতিয়ানে নাম না থাকলেও বর্তমান নামজারি বৈধ হতে পারে, বিশেষ করে যদি আরএস জরিপের পর বৈধভাবে জমি হস্তান্তর বা উত্তরাধিকার ঘটে থাকে। বিপরীতে, নামজারি থাকলেও যদি তার পেছনে বৈধ মালিকানা-সূত্র না থাকে, তাহলে ভবিষ্যতে বিরোধের ঝুঁকি থেকে যেতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি ব্যবস্থায় বর্তমানে নামজারি ও খতিয়ান-সংক্রান্ত সেবা অনলাইনে পরিচালিত হচ্ছে; সরকারি ভূমি পোর্টালে ভূমি রেকর্ড, মিউটেশন ও অন্যান্য ভূমিসেবার ব্যবস্থা রয়েছে।

সুতরাং জমি কেনা, বিক্রি বা উত্তরাধিকার নির্ধারণের আগে শুধু “নামজারি আছে কি না” নয়—আরএসসহ পূর্ববর্তী সব খতিয়ান, মূল দলিলের ধারাবাহিকতা, দাগ-খতিয়ানের মিল, দখল এবং কোনো মামলা আছে কি না—সবকিছু একসঙ্গে যাচাই করাই সবচেয়ে নিরাপদ পদ্ধতি।